Remont miał potrwać sześć tygodni. Po dwóch miesiącach łazienka nadal nie nadaje się do użytku, część instalacji pozostaje odsłonięta, a wykonawca po raz kolejny obiecuje, że pojawi się „od poniedziałku”. Później przestaje odbierać telefon.
Gdy wykonawca porzucił remont, pierwsza myśl jest zwykle prosta: znaleźć inną ekipę, dokończyć prace, a rachunek przedstawić poprzedniej firmie. Z organizacyjnego punktu widzenia trudno się temu dziwić. Problem polega na tym, że możliwość zatrudnienia nowego wykonawcy i możliwość skutecznego obciążenia poprzedniego kosztami to dwie odrębne kwestie.
W mojej ocenie właśnie ten moment wymaga szczególnej uwagi. Decyzja podjęta po to, aby wreszcie zakończyć remont, może niepotrzebnie utrudnić dochodzenie roszczeń, jeżeli wcześniej nie uporządkujemy sytuacji prawnej i dowodowej.
Czy wykonawca rzeczywiście porzucił remont?
Dla właściciela mieszkania kilkanaście dni bez ekipy może oznaczać porzucenie prac. Wykonawca może jednak przedstawić zupełnie inną wersję: oczekiwał na materiały, dodatkową płatność, decyzję dotyczącą zmian albo dostęp do lokalu.
Nie chodzi o usprawiedliwianie nierzetelnej firmy. Chodzi o przewidzenie, co stanie się przedmiotem sporu.
Wyobraźmy sobie, że po rozpoczęciu remontu właściciel zmienił zakres instalacji i zamówił inne wyposażenie. Termin dostawy przesunął się o trzy tygodnie, ale strony nie ustaliły, jak wpłynie to na harmonogram. Później każda z nich inaczej ocenia przyczynę opóźnienia.
Dlatego przed stanowczą reakcją warto ustalić, co dokładnie uzgodniono: zakres prac, terminy, etapy płatności oraz późniejsze zmiany. Znaczenie może mieć nie tylko podpisana umowa, lecz także kosztorys, wiadomości i potwierdzenia przelewów.
Sam brak prac na miejscu nie rozstrzyga jeszcze wszystkich kwestii związanych z odpowiedzialnością za przestój.
„Proszę już nie przychodzić” nie rozwiązuje całego problemu
W emocjach łatwo wysłać krótką wiadomość: „Kończymy współpracę. Zatrudniam inną firmę”. Tyle że zakończenie umowy z powodu naruszeń wykonawcy i rezygnacja z dalszych prac z woli zamawiającego mogą prowadzić do innych rozliczeń.
Przy umowie o dzieło art. 644 Kodeksu cywilnego pozwala zamawiającemu odstąpić od umowy przed ukończeniem dzieła również bez wykazywania naruszeń wykonawcy. Wiąże się to jednak z obowiązkiem zapłaty umówionego wynagrodzenia, pomniejszonego o oszczędności wykonawcy wynikające z niewykonania dzieła.
To inna sytuacja niż skorzystanie z uprawnienia wynikającego z opóźnienia lub wadliwego wykonywania prac.
Nie oznacza to, że każda niefortunna wiadomość automatycznie rodzi taki obowiązek. Oświadczenie ocenia się w kontekście całej sytuacji. Pokazuje to jednak, dlaczego warto jasno wskazać przyczyny zakończenia współpracy i prawidłowo dobrać sposób działania.
Istotny jest także rodzaj umowy. Nie każda umowa określona jako „remontowa” podlega identycznym zasadom. W zależności od zakresu i charakteru przedsięwzięcia znaczenie mogą mieć przepisy o dziele albo o robotach budowlanych.
Czy zawsze trzeba wyznaczyć wykonawcy dodatkowy termin?
Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla wszystkich przypadków.
Przykładowo art. 635 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość odstąpienia od umowy o dzieło bez dodatkowego terminu, jeżeli opóźnienie jest tak daleko posunięte, że ukończenie dzieła w umówionym czasie nie jest prawdopodobne. Z uprawnienia tego można skorzystać jeszcze przed nadejściem terminu zakończenia prac.
Inaczej uregulowano sytuację, gdy dzieło jest wykonywane wadliwie albo sprzecznie z umową. Art. 636 § 1 przewiduje wezwanie do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczenie odpowiedniego terminu. Dopiero jego bezskuteczny upływ otwiera wskazane w tym przepisie możliwości dalszego działania.
Znaczenie mogą mieć również postanowienia umowy i ogólne przepisy o niewykonaniu zobowiązań.
Samo opóźnienie nie powinno być automatycznie utożsamiane z wadliwym wykonywaniem prac. Od właściwego rozpoznania problemu zależy, czy potrzebne jest wezwanie, co powinno zawierać i jakie uprawnienie można następnie wykorzystać.
Nowa ekipa nie oznacza automatycznie pracy na koszt poprzedniej
Przepisy przewidują możliwość powierzenia poprawienia lub dalszego wykonania dzieła innej osobie na koszt i ryzyko dotychczasowego wykonawcy. Nie jest to jednak uniwersalne uprawnienie przysługujące przy każdym niedokończonym remoncie.
W szczególności rozwiązanie z art. 636 § 1 wymaga spełnienia określonych przesłanek. Odstąpienie od umowy i powierzenie prac innej osobie na podstawie tego przepisu są alternatywnymi sposobami działania.
W innych okolicznościach znaczenie może mieć art. 480 Kodeksu cywilnego, przewidujący co do zasady upoważnienie sądu do wykonania czynności na koszt dłużnika, z wyjątkiem dotyczącym wypadków nagłych. Odrębną drogą może być dochodzenie odszkodowania.
Dlatego samo przesłanie poprzedniej firmie faktury nowej ekipy nie przesądza, że należy się jej pełny zwrot.
Wyobraźmy sobie, że drugi wykonawca nie tylko dokończył remont, ale również zastosował droższe materiały i wykonał dodatkowe prace. Trzeba będzie oddzielić koszty związane z naruszeniami pierwszej firmy od wydatków wynikających z nowej decyzji właściciela. Znaczenie ma też niewypłacona część pierwotnego wynagrodzenia — rozliczenie nie powinno prowadzić do podwójnej rekompensaty.
Zanim ktoś poprawi prace, trzeba utrwalić ich stan
Nowa ekipa chce rozpocząć od razu: skuć płytki, zakryć instalację, wyrównać ściany. Dla właściciela oznacza to postęp. Dla późniejszego postępowania może oznaczać utratę ważnych dowodów.
Po zakończeniu poprawek poprzedni wykonawca może twierdzić, że jego prace były prawidłowe, a uszkodzenia powstały później. Może również zakwestionować, ile rzeczywiście pozostało do wykonania.
Przed ingerencją kolejnej firmy warto zgromadzić:
- zdjęcia i nagrania pokazujące zarówno szczegóły, jak i ogólny stan pomieszczeń;
- opis prac wykonanych, niedokończonych i kwestionowanych;
- korespondencję dotyczącą usterek, terminów oraz próśb o kontynuowanie remontu;
- dokumenty dotyczące płatności i materiałów;
- kosztorys rozdzielający poprawki, dokończenie pierwotnego zakresu i nowe prace.
Przy poważniejszych wadach potrzebna może być ocena osoby posiadającej odpowiednią wiedzę techniczną. Jeżeli istnieje ryzyko utraty dowodu, warto rozważyć także jego sądowe zabezpieczenie.
Nie oznacza to, że trzeba pozostawić niebezpieczną instalację lub pozwolić na dalsze zalewanie mieszkania. Pilne zabezpieczenie lokalu może być konieczne. W miarę możliwości należy jednak udokumentować stan zastany, przyczynę interwencji i jej zakres.
Co ze zwrotem zaliczki?
Żądanie zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy wydaje się naturalne, gdy remont nie został ukończony. Rozliczenie może być jednak bardziej złożone, jeżeli część robót wykonano prawidłowo, materiały zostały wbudowane, a właściciel korzysta z efektów prac.
Trzeba ustalić między innymi podstawę i zakres odstąpienia, charakter dokonanych wpłat oraz to, co każda ze stron rzeczywiście otrzymała.
Nie można automatycznie przyjąć ani tego, że wykonawca zachowuje wszystkie pieniądze, bo „już coś zrobił”, ani tego, że niedokończenie remontu zawsze oznacza obowiązek zwrotu każdej złotówki bez dalszych rozliczeń.
Moja ocena: właściciel nie powinien czekać bez końca, ale potrzebuje przemyślanej reakcji
Uważam, że od osoby, która zapłaciła za remont i od tygodni nie może normalnie korzystać z mieszkania, trudno wymagać nieograniczonej cierpliwości. Kolejne zapewnienia wykonawcy nie mogą bez końca zastępować rzeczywistego postępu prac.
Jednocześnie stanowczość nie musi oznaczać pochopności. Największe znaczenie ma uporządkowanie trzech kwestii: co wykonawca naruszył, na jakiej podstawie podejmujemy dalsze kroki i jak później udowodnimy ich zasadność.
Dobra analiza umowy ma znaczenie również wtedy, gdy współpraca już się nie układa. Pozwala ocenić, czy proponowane rozwiązanie rzeczywiście chroni właściciela, czy jedynie usuwa bieżący problem, pozostawiając spór o pieniądze na później.
W przypadku przerwanego remontu pytanie nie powinno więc brzmieć wyłącznie: „Kiedy może wejść nowa ekipa?”. Równie istotne jest to, w jakiej sytuacji prawnej i dowodowej znajdziemy się po jej wejściu.
Podstawa prawna: w szczególności art. 471, 480, 491–494, 635–636, 644 oraz 656 i 658 Kodeksu cywilnego.
Artykuł ma charakter informacyjny. Opisane przykłady są hipotetyczne, a ocena konkretnej sprawy wymaga uwzględnienia treści umowy, przebiegu prac i dokumentów.