Właściciel mieszkania może mieć rację, dysponować podpisaną umową i wykazać zaległości, a mimo to przez dłuższy czas nie odzyskać ani pieniędzy, ani możliwości korzystania z lokalu. Właśnie w takich sytuacjach najlepiej widać różnicę między posiadaniem określonego uprawnienia a możliwością jego skutecznego wyegzekwowania.
Umowa najmu mieszkania funkcjonuje w otoczeniu przepisów, które istotnie ograniczają swobodę stron. Nie wystarczy więc opisać wysokości czynszu, pobrać kaucji i przewidzieć stanowczo brzmiących sankcji. Trzeba jeszcze ustalić, które postanowienia będą skuteczne, co będzie wymagało udowodnienia i jak może wyglądać zakończenie współpracy.
Z perspektywy praktyki uważam, że ochrona lokatorów jest potrzebna. Mam jednak poważne zastrzeżenia do tego, w jakim stopniu ciężar jej realizacji może spoczywać na prywatnym właścicielu — zwłaszcza wtedy, gdy trafia on na osobę świadomie niewykonującą swoich obowiązków.
Umowa najmu nie działa w oderwaniu od ustawy
Jednym z podstawowych nieporozumień jest przekonanie, że skoro mieszkanie stanowi własność prywatną, właściciel może samodzielnie określić wszystkie warunki jego udostępnienia.
Tymczasem ustawa o ochronie praw lokatorów obejmuje również prywatny najem mieszkalny. Jej zastosowanie nie zależy wyłącznie od tego, czy strony powołały ją w umowie. Pominięcie ustawy w dokumencie nie wyłącza wynikającej z niej ochrony.
Nie oznacza to, że strony nie mają swobody. Mogą kształtować wiele elementów współpracy, ale muszą rozróżnić kwestie podlegające uzgodnieniom od tych, w których ustawodawca narzuca określone rozwiązania.
Przykładowo, w prywatnym zasobie mieszkaniowym art. 6f ustawy pozwala odmiennie uregulować wskazane w niej prawa i obowiązki dotyczące m.in. napraw i rozliczeń. Nie daje to jednak analogicznej swobody w ustalaniu podstaw wypowiedzenia zwykłego najmu mieszkania przez właściciela. Podstawa: art. 6f i art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie przy przygotowywaniu umowy. Dwa postanowienia, które dla osoby bez przygotowania prawnego wyglądają podobnie, mogą wywoływać zupełnie inne skutki: jedno skutecznie zmieni zakres obowiązków, drugie pozostanie bezskuteczną próbą ograniczenia ochrony lokatora.
Surowe postanowienia mogą tworzyć pozór bezpieczeństwa
Wyobraźmy sobie umowę przewidującą, że właściciel może rozwiązać najem natychmiast, jeżeli czynsz nie wpłynie w ciągu siedmiu dni od terminu płatności. Najemca podpisuje dokument, a właściciel uznaje sprawę za zabezpieczoną.
Przy zwykłym najmie mieszkania taki zapis nie zastąpi ustawowych warunków wypowiedzenia z powodu zaległości. Jego stanowcze brzmienie nie przekłada się na równie stanowcze uprawnienie.
Podobny problem może dotyczyć kary umownej zastrzeżonej za sam brak zapłaty czynszu. Art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje karę umowną dla zobowiązań niepieniężnych. Nie można więc zakładać, że dopisanie dowolnej „kary” za zaległość czynszową stworzy skuteczne zabezpieczenie. Podstawa: art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego.
Najbardziej niebezpieczna bywa umowa, która daje właścicielowi poczucie kontroli nieznajdujące potwierdzenia w prawie. Ryzyko ujawnia się dopiero wtedy, gdy na zmianę dokumentu potrzebna byłaby już zgoda skonfliktowanego najemcy.
Dlatego przy ocenie umowy większą wagę należy przywiązać do skuteczności poszczególnych rozwiązań niż do liczby obowiązków i sankcji zapisanych na kolejnych stronach.
Niepłacenie czynszu, wypowiedzenie i odzyskanie mieszkania to odrębne problemy
Właściciel patrzy na sytuację całościowo: skoro najemca nie płaci, powinien uregulować zadłużenie albo oddać mieszkanie. Z prawnego punktu widzenia trzeba jednak rozdzielić co najmniej trzy zagadnienia:
- dochodzenie wymagalnych należności;
- doprowadzenie do skutecznego ustania najmu;
- odzyskanie faktycznego władania lokalem.
Każde z nich ma własne przesłanki i może wymagać innych czynności.
W zwykłym najmie mieszkania wypowiedzenie z powodu zaległości wymaga spełnienia warunków z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy. Znaczenie mają zaległości co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia oraz dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie musi również zachowywać wymaganą formę, wskazywać przyczynę i uwzględniać ustawowy termin — co najmniej miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Podstawa: art. 11 ust. 1–2 ustawy.
Nie trzeba czekać na spełnienie wszystkich tych warunków, aby dochodzić już wymagalnego czynszu. Możliwość żądania zapłaty nie oznacza jednak, że w tym samym momencie można skutecznie zakończyć najem.
Z kolei ustanie najmu nie przesądza o dobrowolnym opuszczeniu mieszkania. Jeżeli lokal nie zostanie zwrócony, pojawia się odrębny problem uzyskania i wykonania odpowiedniego tytułu.
Ta wieloetapowość tłumaczy, dlaczego właściciel może podejmować prawidłowe działania, a jego sytuacja ekonomiczna nadal się pogarsza.
Gdzie kończy się uzasadniona procedura, a zaczyna nadmierny formalizm?
Wymagania dotyczące wypowiedzenia mają racjonalne uzasadnienie. Lokator powinien wiedzieć, czego dotyczy zarzut, jaka zaległość jest mu przypisywana i jakie konsekwencje mogą nastąpić. Utrata mieszkania nie może zależeć od niejasnego komunikatu albo arbitralnej decyzji drugiej strony.
Nie kwestionuję więc samej potrzeby formy pisemnej, określenia przyczyny czy zapewnienia możliwości usunięcia naruszenia.
Moje zastrzeżenia dotyczą przede wszystkim kumulacji wymogów formalnych, terminów i czasu potrzebnego na uzyskanie skutecznej ochrony. Każdy z tych elementów oceniany osobno może być uzasadniony. Ich łączny skutek może jednak okazać się dla właściciela nieproporcjonalnie dotkliwy.
Przykładowo właściciel przez kilka miesięcy próbuje polubownie doprowadzić do spłaty zaległości. Wysyła wiadomości, przyjmuje kolejne deklaracje i zgadza się poczekać. Kiedy ostatecznie podejmuje decyzję o wypowiedzeniu, może się okazać, że wcześniejsza korespondencja nie spełnia wymagań ustawowego uprzedzenia.
Z perspektywy życiowej najemca od dawna znał problem. Z perspektywy prawnej trzeba jednak zbadać, czy dokonano konkretnej czynności o wymaganej treści i formie.
Nie oznacza to, że każda pomyłka właściciela jest nieistotna. Pokazuje natomiast, jak duża może być różnica między potocznym rozumieniem „wezwania do zapłaty” a jego rolą w procedurze prowadzącej do zakończenia najmu.
W mojej ocenie potrzebna jest zmiana części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, powiązana z usprawnieniem postępowania sądowego i egzekucji. Właściciel powinien mieć możliwość zdecydowanie szybszego zakończenia najmu i odzyskania mieszkania w sytuacji uporczywego, należycie udokumentowanego naruszania podstawowych obowiązków przez najemcę. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, w których lokator świadomie uchyla się od zapłaty i wykorzystuje kolejne etapy procedury do przedłużania korzystania z cudzego lokalu. Ocena tych okoliczności powinna należeć do sądu, przy zachowaniu prawa najemcy do obrony, ale w postępowaniu pozwalającym na rzeczywiście szybkie rozstrzygnięcie i jego wykonanie. Ochrona lokatora powinna zabezpieczać przed arbitralną utratą mieszkania, a jednocześnie zapewniać właścicielowi skuteczną reakcję na nadużycia. Obecne rozwiązania, w mojej ocenie, nie zachowują tej równowagi w wystarczającym stopniu.
Ochrona lokatora nie powinna oznaczać pomijania sytuacji właściciela
W debacie o najmie łatwo przyjąć uproszczony podział: lokator jest stroną słabszą, a właściciel dysponuje majątkiem, więc może ponieść większy ciężar.
Taki podział nie zawsze odpowiada rzeczywistości. Wynajmujący może utrzymywać się częściowo z czynszu, finansować z niego własne potrzeby mieszkaniowe albo spłacać zobowiązania związane z lokalem. Sam fakt posiadania mieszkania nie przesądza o zdolności do długotrwałego finansowania cudzych zaległości. Nawet gdyby właściciel dysponował takimi możliwościami, trudno uznać to za wystarczające uzasadnienie obciążania go kosztami niewywiązywania się najemcy z umowy.
Z drugiej strony również zadłużenie najemcy nie dowodzi automatycznie nieuczciwości. Utrata pracy, choroba czy kryzys rodzinny mogą uniemożliwić wykonanie umowy osobie, która wcześniej wywiązywała się ze swoich obowiązków.
Trudność polega na tym, że właściciel ponosi bieżące koszty zarówno wtedy, gdy ma do czynienia z rzeczywistym kryzysem, jak i wtedy, gdy druga strona świadomie wykorzystuje swoją sytuację prawną.
W mojej ocenie system powinien skuteczniej ograniczać możliwość przerzucania ekonomicznych skutków nierzetelności najemcy na wynajmującego. Nie wymaga to przyznawania właścicielowi prawa do samodzielnej oceny, kto zasługuje na ochronę. Wymaga natomiast sprawnych procedur, które pozwalają rozstrzygnąć spór i wykonać rozstrzygnięcie w rozsądnym czasie.
Im mocniej państwo ogranicza możliwość samodzielnego działania właściciela, tym większe znaczenie ma skuteczność ochrony zapewnianej mu przez instytucje publiczne.
Roszczenie o pieniądze nie zawsze przywraca równowagę
Ustawa nie pozostawia właściciela bez instrumentów ochrony. Przewiduje m.in. obowiązek uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. W określonych sytuacjach umożliwia także dochodzenie odszkodowania od gminy, która nie dostarczyła lokalu osobie uprawnionej na podstawie wyroku. Podstawa: art. 18 ustawy.
Trzeba jednak odróżnić istnienie roszczenia od odzyskania pieniędzy.
Jeżeli były najemca nie ma majątku pozwalającego na skuteczną egzekucję, kolejne miesiące naliczanego odszkodowania mogą powiększać przede wszystkim niezaspokojoną wierzytelność. Roszczenie wobec gminy również wymaga wykazania odpowiednich przesłanek, a w razie sporu może prowadzić do kolejnego postępowania.
Dlatego argument, że właściciel „przecież może dochodzić odszkodowania”, nie wyczerpuje problemu. Nie odpowiada na pytanie o jego płynność finansową, czas pozostawania bez lokalu ani nakład pracy potrzebny do dochodzenia należności.
Właśnie w tym miejscu widzę jedną z najważniejszych słabości praktycznego działania systemu: formalne przyznanie roszczenia może nie zapewnić właścicielowi ochrony odpowiadającej rzeczywistemu rozmiarowi obciążenia.
Krytyka ustawy wymaga również odrzucenia popularnych uproszczeń
Rzetelna ocena przepisów nie powinna jednak opierać się na twierdzeniu, że każdego lokatora z dzieckiem albo każdą osobę bezrobotną trzeba bezterminowo utrzymywać w prywatnym mieszkaniu.
Zasady orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu są bardziej złożone. Art. 14 ust. 7 ogranicza zastosowanie szczególnej ochrony określonych grup wymienionych w ust. 4 w odniesieniu do lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, z przewidzianymi w ustawie wyjątkami. Nie oznacza to zarazem, że w prywatnym najmie sąd nigdy nie może przyznać takiego uprawnienia — znaczenie zachowuje indywidualna ocena przesłanek ustawowych. Podstawa: art. 14 ust. 3–7 ustawy.
Nie każdy spór przebiega więc według tego samego schematu. Rodzaj najmu, podstawa jego ustania i sytuacja osób zajmujących mieszkanie mogą zasadniczo zmienić ocenę.
Podobnie niezadowolenie z procedury nie uzasadnia samowolnej wymiany zamków w celu pozbawienia lokatora dostępu do mieszkania. Ochrona posiadania działa także niezależnie od przekonania właściciela, że druga strona nie ma już prawa do dalszego zamieszkiwania. Podstawa: art. 342–344 Kodeksu cywilnego.
Skuteczna strategia wymaga zatem znajomości rzeczywistych ograniczeń, a nie kierowania się obiegowymi opiniami o całkowitej bezradności właściciela albo jego nieograniczonych uprawnieniach.
Dobrą umowę należy oceniać z perspektywy przyszłego sporu
Znaczenie umowy najmu nie sprowadza się do tego, czy opisuje wszystkie podstawowe ustalenia. Ważne jest również to, czy pozwala jednoznacznie ustalić naruszenie obowiązku i przygotować właściwą reakcję.
Pierwszy przykład dotyczy rozliczeń. Strony ustalają jedną miesięczną kwotę, którą potocznie nazywają „czynszem ze wszystkim”. Po wzroście kosztów pojawia się spór: czy najemca ma dopłacić, czy wzrost obciąża właściciela? Co obejmowała stała kwota, a co miało podlegać rozliczeniu?
W takiej sytuacji nawet prawidłowo udokumentowany przelew nie wyjaśnia, jakie zobowiązanie zostało wykonane. Potrzebna jest analiza sposobu skonstruowania płatności i wcześniejszych ustaleń stron.
Drugi przykład dotyczy stanu mieszkania. Po zakończeniu najmu właściciel stwierdza uszkodzenie wyposażenia. Najemca twierdzi, że wada istniała wcześniej albo wynika ze zwykłej eksploatacji. Ogólne zdanie w umowie, że najemca „odpowiada za wszystkie szkody”, nie rozstrzyga jeszcze, co rzeczywiście się wydarzyło ani jaka kwota jest należna.
Znaczenie mają wtedy protokół, dokumentacja fotograficzna, ustalenia dotyczące napraw i dowody powstania szkody. Ustawodawca sam przypisuje protokołowi przekazania lokalu istotną rolę w późniejszych rozliczeniach. Podstawa: art. 6c ustawy.
Dobra umowa powinna ograniczać zarówno ryzyko niewykonania obowiązków, jak i ryzyko sporu o to, jakie obowiązki w ogóle uzgodniono.
Tak rozumiane sporządzanie i analizowanie umów wymaga spojrzenia na dokument również oczami drugiej strony. Które sformułowanie można zakwestionować? Gdzie powstanie problem dowodowy? Czy przewidziane uprawnienie da się wykorzystać w okolicznościach, na które miało odpowiadać?
Najem okazjonalny: istotne zabezpieczenie, ale nie rozwiązanie każdego problemu
Najem okazjonalny może poprawić sytuację właściciela w zakresie odzyskania lokalu. Jego znaczenie polega na stworzeniu szczególnego mechanizmu dochodzenia opróżnienia mieszkania, opartego na notarialnym oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.
Nie jest jednak wystarczające samo użycie odpowiedniej nazwy umowy ani uzyskanie aktu notarialnego.
Ten model jest przeznaczony dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wymaga spełnienia warunków ustawowych i dochowania formalności. Istotne jest m.in. zgłoszenie zawarcia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku wyłącza zastosowanie szczególnego trybu z art. 19d.
Najem okazjonalny nie usuwa też wszystkich ograniczeń dotyczących wypowiedzenia. Nadal stosuje się do niego m.in. art. 11 ust. 2 pkt 1–3, obejmujący zaległości czynszowe. Podstawa: art. 19a–19e ustawy.
Warto przy tym pamiętać, że oświadczenie dotyczące opróżnienia mieszkania samo w sobie nie zapewnia wyegzekwowania zaległego czynszu. Zabezpieczenie zwrotu lokalu oraz zabezpieczenie należności pieniężnych realizują różne cele.
Z perspektywy właściciela podstawowe pytanie powinno więc brzmieć: przed jakim konkretnie ryzykiem chroni mnie wybrane rozwiązanie, a jakie ryzyko nadal pozostaje po mojej stronie?
Nadmierne ryzyko właściciela może obciążać również uczciwych najemców
Ocena przepisów nie powinna kończyć się na pojedynczym konflikcie. Warto zastanowić się również nad tym, jak obawa przed takim konfliktem wpływa na decyzje podejmowane przed zawarciem umowy.
W mojej ocenie trudności w odzyskaniu mieszkania mogą skłaniać właścicieli do bardziej restrykcyjnej selekcji kandydatów, oczekiwania dodatkowych zabezpieczeń albo rezygnacji z wynajmu. Nie przedstawiam tego jako statystycznie wykazanego skutku każdej regulacji, lecz jako mechanizm ryzyka, którego nie należy pomijać.
Koszty braku zaufania mogą wówczas ponosić także osoby rzetelne, które nie mają możliwości przedstawienia rozbudowanych zabezpieczeń.
Dlatego sprawniejsza ochrona praw właściciela może służyć również najemcom. Przewidywalność zasad i możliwość skutecznego reagowania na rzeczywiste naruszenia zmniejszają potrzebę zabezpieczania się na zapas przed każdym potencjalnym zagrożeniem.
Bezpieczeństwo najmu wymaga równowagi i przygotowania
Ustawa o ochronie praw lokatorów realizuje ważny cel społeczny. Uważam jednak, że sposób osiągania tego celu wymaga krytycznej oceny tam, gdzie właściciel przez długi czas ponosi koszty cudzego niewykonywania umowy, a dostępne środki ochrony okazują się zbyt powolne lub ekonomicznie nieskuteczne.
Odpowiedzią nie powinno być pozbawienie lokatorów gwarancji. Potrzebne jest lepsze wyważenie ochrony mieszkania jako miejsca życia z prawem właściciela do otrzymywania uzgodnionego świadczenia i odzyskania nieruchomości na zasadach przewidzianych prawem.
Na poziomie konkretnej transakcji właściciel nie zmieni działania całego systemu. Może jednak świadomie wybrać model najmu, właściwie przygotować dokumenty i zadbać o dowody jeszcze przed przekazaniem kluczy.
Dobra umowa najmu nie obiecuje, że problem nigdy nie wystąpi. Powinna sprawić, że w razie jego wystąpienia właściciel będzie miał możliwie jasną sytuację prawną i realne podstawy do działania.
Wartość dokumentu najlepiej ocenia się więc przez to, co pozwoli zrobić wtedy, gdy druga strona przestanie dobrowolnie wykonywać swoje obowiązki.
Sebastian Stokłosa, radca prawny
Przykłady mają charakter hipotetyczny. Artykuł dotyczy przede wszystkim prywatnego najmu lokali mieszkalnych. Poszczególne modele najmu podlegają odmiennym zasadom, a ocena konkretnego przypadku wymaga analizy umowy i okoliczności jej wykonywania.